Nuda Propiedad: ¿qué es?

La nuda propiedad es un concepto que está a la orden del día y que queremos que conozcas.

En la siguiente guía te contamos todo la nuda propiedad, las diferencias con la plena propiedad y usufructo, sus ventajas, sus inconvenientes y los casos en los que resulta interesante. Descubre si es para ti.  

Qué es la Nuda Propiedad

La nuda propiedad es un término legal que se refiere a la propiedad de un bien o activo sin su correspondiente usufructo . 

Cuando una persona posee la nuda propiedad de un bien, tiene la propiedad legal del mismo, pero no tiene derecho a utilizarlo ni disfrutar de sus beneficios. 

Es un derecho real sobre un bien inmueble que puede ser transmitido a otra persona mediante la venta o la donación. Lo que implica que se pierde cuando se transmite a otra persona siguiendo una de estas modalidades.

Para entenderlo mejor, podemos poner un sencillo ejemplo: cuando una persona compra una vivienda en nuda propiedad, adquiere la propiedad legal de la vivienda, pero no tiene derecho a vivir en ella ni a obtener ingresos por el alquiler de la misma. 

En cambio, la persona que tiene el usufructo tiene el derecho de utilizar y disfrutar de la vivienda durante un período determinado de tiempo, a menudo durante toda su vida. Recordemos que el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, independientemente de la manera en la que suceda.

La nuda propiedad se utiliza a menudo en situaciones de herencia o sucesiones, donde los propietarios quieren asegurarse de que la propiedad permanezca en la familia, pero desean proporcionar un ingreso extra para el beneficiario del usufructo. Normalmente, se lleva a cabo cuando hace falta dinero.

La nuda propiedad también puede ser utilizada como una forma de inversión, donde el inversor adquiere la propiedad legal de un bien o activo, pero cede el derecho de usufructo a otra persona o entidad. 

La nuda propiedad y el usufructo están regulados en el Código Civil español, concretamente en los artículos 464 y 467 a 515 respectivamente.

Diferencias entre Nuda Propiedad, plena propiedad y otros derechos reales

La nuda propiedad y la plena propiedad son dos conceptos distintos en el derecho de propiedad. Aunque hay una relación entre ellos que es importante conocer.

La nuda propiedad se refiere a la propiedad legal de un bien o activo pero sin el usufructo. Con lo cual, el nudo propietario tiene la propiedad legal del bien o activo, pero no tiene derecho a utilizarlo ni tampoco a disfrutar de los beneficios que genere. 

En cambio, si hablamos de plena propiedad, se refiere a la propiedad completa de un bien o activo, incluyendo tanto la propiedad legal como el derecho a utilizarlo y disfrutar de sus beneficios. Plena propiedad = usufructo + nuda propiedad.

En el caso de un usuario con plena propiedad de una vivienda, significa que posee la propiedad completa del bien o activo y puede utilizarlo y disfrutar de sus beneficios sin restricciones. 

Aparte de la nuda propiedad y la plena propiedad, es importante hablar de los derechos reales limitados. Hablamos de una serie de derechos que pueden ser otorgados sobre un bien o activo. 

Por ejemplo: el usufructo, el derecho de uso, el derecho de habitación, el derecho de superficie, entre otros. Cada uno de estos derechos mencionados otorga al titular un conjunto específico de derechos y limitaciones sobre el bien o activo. 

También es importante tener en cuenta la duración de los derechos. La nuda propiedad y el usufructo se otorgan por un período de tiempo determinado, mientras que la plena propiedad es una permanente. Los derechos reales limitados pueden ser otorgados por un período de tiempo determinado o de forma permanente. 

Por otro lado, también hay que tener en cuenta las diferentes responsabilidades y obligaciones en este ámbito. El nudo propietario es responsable de mantener la propiedad legal del bien o activo. Mientras que el propietario de la plena propiedad es responsable tanto de la propiedad legal como del uso y cuidado del bien o activo.

Ventajas de la Nuda propiedad

La nuda propiedad implica una serie de beneficios fiscales y patrimoniales, por eso es tan interesante desde el punto de vista de los inversores que buscan obtener altas rentabilidades con este tipo de operaciones.

En primer lugar, permite la transmisión de la propiedad de un bien o activo a una persona o entidad. Esto puede ser especialmente útil en situaciones de herencia o sucesiones, donde los propietarios quieren asegurarse de que la propiedad permanezca en la familia o de otra persona en concreto. 

Respecto al pago de impuestos, la declaración de la nuda propiedad en la renta la debe hacer el usufructuario, no el nudo propietario. Con lo cual no afecta en términos de IRPF o Impuesto sobre las Rentas a Personas Físicas.

La flexibilidad en la gestión de activos también es importante, dado que el nudo propietario puede vender, hipotecar o donar la propiedad legal del bien o activo sin la necesidad de obtener el consentimiento del usufructuario. Esto puede ser especialmente útil en situaciones en las que el nudo propietario necesita financiación o si desea realizar cambios en la propiedad. 

La nuda propiedad también puede ser utilizada como una forma de inversión. Los inversores pueden adquirir la nuda propiedad de un bien o activo y ceder el usufructo a otra persona o entidad. Esto puede proporcionar una fuente de ingresos para el inversor, mientras que el usufructuario puede utilizar y disfrutar del bien o activo durante un período de tiempo determinado.

Desde el punto de vista del inversor, la nuda propiedad puede ser una estrategia rentable para los inversores que buscan una forma de inversión alternativa. Permite a los inversores adquirir la propiedad legal de un determinado bien o activo, mientras que ceden el derecho de uso y disfrute a otra persona o entidad.

Desde el punto de vista de la rentabilidad, esta operación puede ofrecer una buena rentabilidad a los inversores, dado que permite comprar más barato debido a que no incluye el derecho de uso y disfrute del mismo. Esto puede resultar en una inversión inicial menor en comparación con la adquisición de la propiedad completa. 

También es una protección contra la inflación. No solo permite acceder a un bien por mucho menos valor del que realmente vale, sino que además el valor de la propiedad puede estar sujeto a menos volatilidad en comparación con otras formas de inversión. También puede que con el paso del tiempo cueste más dinero.

Por lo general, la nuda propiedad es considerada como una forma de inversión de bajo riesgo. Los inversores tienen la propiedad legal y pueden obtener ingresos de la misma, pero no tienen la responsabilidad de mantener y cuidar la propiedad. Esto reduce los riesgos asociados con la gestión y el mantenimiento de la propiedad. 

Debido a que estamos ante un producto diferente de los bienes raíces tradicionales, los inversores pueden diversificar su cartera y reducir el riesgo de pérdida en caso de fluctuaciones en este mercado.

Desventajas de la Nuda Propiedad

Teniendo en cuenta sus principales beneficios, la nuda propiedad puede ser una estrategia efectiva para muchos inversores. No obstante, si te lo planteas, es importante que tengas en cuenta sus posibles desventajas para no llevarte una sorpresa.

En primer lugar, está la pérdida del derecho de uso y disfrute, debido a que el usufructo es cedido a otra persona o entidad; lo que significa que el nudo propietario no puede utilizar ni disfrutar del bien o activo. Si lo quieres utilizar para vivir tú mismo, debes descartar este tipo de operación.

Respecto a las responsabilidades y obligaciones, aunque el usufructuario es responsable de utilizar y cuidar el bien durante el período de usufructo, el nudo propietario sigue siendo responsable de la propiedad legal del mismo. Esto es, el pago de impuestos, reparaciones y otros gastos asociados con la propiedad. 

También es importante considerar la duración del usufructo. Puede ser por un período de tiempo determinado o durante toda la vida del usufructuario. No obstante, ese derecho termina en el momento en el que fallece, de ahí a que muchos lo adquieran pensando en los beneficios obtenidos para este momento.

Otra posible desventaja a considerar, es la disminución en el valor de la propiedad. Al igual que se adquiere a un precio de mercado inferior, el valor de la propiedad puede disminuir durante el período de usufructo, como es lógico.

El riesgo de impago también está presente si el usufructuario no cumple con sus obligaciones de pago o no cuida la propiedad como es debido. Por ejemplo, si actúa de mala fé podría causar daños que afecten el valor de la propiedad, reduciendo la posible futura rentabilidad del inmueble.

Casos en los que la Nuda Propiedad puede ser una opción interesante

Hay 3 situaciones donde la nuda propiedad puede ser muy interesante: 

• Planificación patrimonial y sucesiones: la nuda propiedad resulta interesante en la planificación patrimonial y sucesiones, dado que una persona puede transferir la propiedad legal de un bien o activo a otra persona o entidad, mientras que el usufructuario retiene el derecho de uso y disfrute del mismo durante un período de tiempo determinado. Es interesante cuando se busca que el bien quede en la familia o lo tenga un familiar en concreto, y para que también pague menos impuestos. 

• Inversión en bienes inmuebles: la nuda propiedad también es interesante para los inversores en bienes inmuebles, dado que permite comprar a un precio mucho más económico, haciendo que la rentabilidad sea muy superior respecto a la compra de otros activos. No solo se pueden percibir las rentas durante el período de usufructo, sino que una vez expira el nudo propietario recupera el derecho de uso y disfrute del bien, lo que puede aumentar su valor y los beneficios..

• Situaciones específicas de compra-venta: en ciertos casos de compra-venta de propiedades también resulta interesante. Hay propiedades que se compran y se venden en usufructo a precios realmente competitivos. Es una situación popular y que está a la orden del día.

La nuda propiedad puede ser interesante en muchos casos; tanto en herencias para que la vivienda quede en manos de familiares y ahorrar en el pago de impuestos como también desde el punto de vista de los inversores.

Para obtener altas rentabilidades es importante diversificar la cartera. Por esta razón, es un tipo de inversión más a considerar. Más aún ahora que conoces las características de la nuda propiedad, con sus ventajas y sus inconvenientes según el tipo de inversor que seas o el tipo de operación que tengas en mente.

Claro que, no todo vale. Lo ideal es tratar de encontrar buenas operaciones e ir a por ellas, dado que lo bueno siempre vuela deprisa.

¿Te ha quedado alguna duda? ¿Conocías todo el potencial de la nuda propiedad en la compraventa de viviendas? Sin duda, puede resultar muy interesante para los inversores que buscan nuevas formas de invertir en el mercado inmobiliario y poder generar altas rentabilidades.