¿Te preguntas si pueden subirte el alquiler por realizar reformas y mejoras en la vivienda?
En esta guía encontrarás toda la información necesaria para entender cuándo y cómo los propietarios pueden incrementar el precio del alquiler tras haber efectuado mejoras en la propiedad.
Además, podrás contactar sin compromiso con abogados especializados en derecho inmobiliario en tu ciudad, quienes te asesorarán sobre cómo proceder ante un aumento del alquiler debido a reformas.
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¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la piedra angular que rige las relaciones entre arrendadores y arrendatarios en España.
Según esta ley, existen condiciones específicas bajo las cuales un propietario puede incrementar el alquiler después de realizar mejoras en la propiedad.
Es fundamental que tanto inquilinos como propietarios comprendan sus derechos y obligaciones para evitar conflictos y garantizar acuerdos justos.
La LAU establece que, tras cinco años de vigencia del contrato de alquiler (o siete, si el arrendador es una persona jurídica), el propietario tiene el derecho de incrementar la renta hasta un máximo del 20% sobre la base de la renta vigente, siempre y cuando haya realizado obras de mejora en la vivienda.
Sin embargo, este aumento debe justificarse claramente y estar vinculado a las mejoras realizadas.
¿Qué se consideran mejoras?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España establece una distinción clara entre las obras de mejora y las reparaciones necesarias para el mantenimiento adecuado de la vivienda.
Este marco legal es crucial para entender bajo qué circunstancias puede un propietario incrementar la renta debido a las obras realizadas en una propiedad arrendada.
Aunque la definición específica de «mejoras» puede depender del contexto de cada situación particular y de la interpretación legal, generalmente se entiende lo siguiente bajo este término:
- Aumento de la seguridad: cualquier cambio realizado en la vivienda que aumente su seguridad, como la instalación de puertas blindadas, sistemas de alarma más avanzados o mejoras en la estructura del edificio que prevengan riesgos.
- Eficiencia energética: obras que mejoran la eficiencia energética del inmueble, como la sustitución de ventanas por otras de doble acristalamiento, la mejora del aislamiento térmico en techos y paredes, o la instalación de sistemas de calefacción o refrigeración más eficientes.
- Habitabilidad y confort: modificaciones que aumentan el confort y la habitabilidad de la vivienda, tales como la renovación de baños y cocinas, la instalación de nuevos sistemas de ventilación o de agua caliente sanitaria, y la ampliación de espacios habitables.
- Adaptaciones para personas con discapacidad: obras realizadas para adaptar la vivienda a las necesidades de personas con discapacidad, incluyendo la eliminación de barreras arquitectónicas, la instalación de ascensores o la adaptación de baños.
- Mejoras tecnológicas: la incorporación de mejoras tecnológicas que no estaban presentes en el momento de la firma del contrato, como sistemas domóticos para la gestión inteligente de la vivienda.
Es importante señalar que, para que las mejoras justifiquen legalmente un aumento en la renta, deben cumplir con ciertos requisitos establecidos por la LAU:
- Notificación y acuerdo: el propietario debe notificar al inquilino por escrito la intención de realizar obras de mejora, detallando el alcance y el coste estimado de las mismas. Idealmente, debería buscarse un acuerdo entre ambas partes respecto a las obras y el ajuste de renta resultante.
- Transcurrido el plazo legal: según la LAU, solo después de cinco años de la firma del contrato (o siete años si el arrendador es una persona jurídica) es posible realizar un incremento en la renta debido a mejoras, a menos que se haya pactado algo diferente en el contrato.
- Límite del aumento: la ley establece un límite en el porcentaje de aumento de la renta que puede aplicarse debido a las mejoras realizadas.
Ejemplos prácticos
Imagina que vives en un piso cuya renta es de 800 euros al mes. Tras cinco años, el propietario decide renovar completamente la cocina, una mejora significativa. De acuerdo con la LAU, este podría aumentar el alquiler hasta en un 20%, es decir, 160 euros más al mes, siempre que pueda justificar adecuadamente las mejoras y su costo.
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Cómo se calcula el aumento
El cálculo del aumento se basa en el capital invertido en las mejoras, aplicando el tipo de interés legal del dinero en el momento de finalización de las obras, incrementado en tres puntos.
Es esencial que el arrendador presente una notificación detallada y documentada del aumento al arrendatario, quien tiene derecho a revisar y, si es necesario, disputar la justificación del incremento.
Derechos del inquilino frente a las reformas
- Negociación y acuerdos: los inquilinos no están desprotegidos ante posibles aumentos de renta debido a mejoras. La ley contempla la posibilidad de negociar las condiciones del aumento y, en casos donde las obras afecten la habitabilidad del inmueble por más de 20 días, solicitar una reducción proporcional de la renta durante ese periodo.
- Mantenimiento y mejoras: es esencial distinguir entre obras de mantenimiento, necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (a cargo del arrendador sin que suponga un aumento de renta), y las mejoras, que pueden justificar un aumento conforme a lo establecido en la LAU.