¿El usufructuario tiene que pagar la hipoteca?

Una de las dudas más frecuentes, es acerca de si es el usufructuario o el nudo propietario el que tiene que pagar la vivienda.

Si quieres conocer la respuesta, a fecha de 2024 en España, en el siguiente artículo te contamos lo que necesitas saber.

¿Quién paga la hipoteca? ¿El usufructuario o el nudo propietario?

Una de las dudas frecuentes en torno al ámbito de la nuda propiedad y el usufructo, tiene que ver con quien paga la hipoteca, en el caso de haberla. Si te estás planteando este tipo de operación o te encuentras en esta situación, es posible que quieras aclarar tus dudas sobre quién es el responsable de pagar la hipoteca.

Sin más preámbulos, debes saber que el préstamo con garantía hipotecaria es una obligación que resulta inherente a la propiedad. Debido a esta condición, debe pagar la hipoteca el dueño de la propiedad y no el usufructuario. Por lo que el responsable de pagar la hipoteca, en caso de haberla, será el nudo propietario.

Es decir, si vendes un inmueble en nuda propiedad y todavía tiene hipoteca, quien tendrá que hacer frente a la hipoteca es el nuevo propietario. Por lo que el usufructuario no tendría que pagar la hipoteca asociada a la vivienda, precisamente porque ya no es el propietario, solo vive allí porque está en su derecho del uso y disfrute del bien en cuestión.

Esto es así porque la hipoteca es una carga financiera que recae sobre la propiedad y es el propietario (nudo propietario) quien asume la responsabilidad principal de pagarla. 

El usufructuario, por su parte, tiene derecho a usar y disfrutar del bien durante el período de usufructo. Es decir, puede vivir allí durante el periodo del usufructo o incluso puede alquilar la propiedad e ir a vivir a otro sitio, pero no es responsable directamente por las deudas hipotecarias asociadas a la propiedad. 

Sin embargo, es importante tener en cuenta que el impago de la hipoteca puede tener consecuencias para el usufructuario. Es decir, si el nudo propietario no cumple con sus obligaciones de pago, el bien podría ser objeto de ejecución hipotecaria, lo que podría afectar el derecho del usufructuario a seguir usando y disfrutando del mismo. 

Responsabilidades de las partes

A pesar de que la obligación de pagar la hipoteca recae sobre el propietario o nudo propietario, lo cierto es que la responsabilidad de uno o de otro puede variar según lo establecido en el contrato. 

Si en el contrato se establece que nudo propietario y usufructuario tienen la responsabilidad de pagar la hipoteca, cada uno debe hacerse cargo de su parte correspondiente. Además, se trata de una “deuda solidaria”. Esto quiere decir que, si uno de ellos no cumple con su parte, el otro podría ser responsable de cubrir toda la deuda. Pero ojo, esto solo será así si se indica en el acuerdo contractual.

Lo habitual es que el contrato estipule que solo el nudo propietario es el responsable total del pago de la hipoteca. En ese caso, el usufructuario no tendría la obligación de contribuir. Por ese motivo el contrato es clave para determinar las responsabilidades reales de las partes y por eso debe hacerse con ayuda de un asesor especializado.

Consecuencias para el usufructuario si el nudo propietario no paga la hipoteca

Tal como recoge el Artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el propietario puede hipotecar su nuda propiedad. Pero al ejecutarse la hipoteca, el adjudicatario adquirirá esa nuda propiedad, con la subsistencia del usufructo hasta la extinción de éste.  

Es decir, el nudo propietario está en su derecho a solicitar una hipoteca sobre la vivienda con usufructo. Puede adquirir la vivienda en nuda propiedad y tener una hipoteca asociada, no tiene porqué pagar al contado. Pero ojo, porque únicamente se podrá hipotecar la parte correspondiente a la nuda propiedad, ya que no tiene el derecho de hipotecar el usufructo.

El problema está en si el nudo propietario no cumple con los pagos de la hipoteca y la vivienda se llega a ejecutar por el banco. En ese caso, de igual modo, el usufructo tendrá que respetarse hasta que el derecho se extinga. Normalmente, hasta su fallecimiento, aunque depende del tiempo que se haya estipulado en el acuerdo.

Situaciones en las que el impago de la hipoteca puede afectar al nudo propietario o al usufructuario. Riesgos 

Si el pago de la hipoteca no se realiza, el banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar la propiedad. Esto puede llevar a la subasta de la vivienda para saldar la deuda pendiente y, si el precio de venta es menor que la deuda, el responsable deberá abonar la diferencia. 

En este proceso, se pueden aplicar medidas como congelar el salario para saldar la deuda o embargar otros bienes del nudo propietario y usufructuario. Las consecuencias incluyen la pérdida de la propiedad y el derecho del usufructuario a vivir en ella, lo que implicaría tener que buscar una nueva vivienda. 

El impago y ejecución hipotecaria pueden generar deudas adicionales y afectar la capacidad crediticia de ambas partes. Además, se podrían aplicar sanciones y cargos adicionales, incluyendo intereses de demora. Por tanto, es crucial cumplir con las obligaciones hipotecarias para evitar estas graves consecuencias.

¿El usufructuario puede hipotecar o vender la propiedad? 

No. Aunque el usufructuario tiene derecho de utilizar el bien o alquilarlo para percibir rentas, lo cierto es que no puede hipotecar o vender la propiedad. Para hacerlo, necesita el consentimiento del nudo propietario, dado que la propiedad le pertenece.

Por otro lado, quien tiene la nuda propiedad puede hipotecar la vivienda si tiene el consentimiento del usufructuario. Aunque el nudo propietario la venda o el inmueble cambie de manos, el usufructuario seguirá disfrutando de los derechos establecidos con el primer propietario hasta que el contrato termine. 

Pase lo que pase, el usufructuario no tendrá que hacer frente al pago de la hipoteca. A no ser que en el contrato así se hubiera estipulado.

Cómo proteger la Nuda Propiedad en caso de impago de hipoteca

Si el propietario de una vivienda en nuda propiedad fallece y tenía una hipoteca vigente, tanto el usufructuario como el nuevo nudo propietario deben seguir pagando las cuotas de la hipoteca para evitar que la propiedad sea embargada. 

En caso de que el fallecido tuviera un seguro de vida y las cuotas estén cubiertas, no habría que hacer nada más. Es decir, no afectaría a los que vinieran detrás, porque la deuda quedaría totalmente saldada, para tranquilidad del usufructuario. Por lo que es altamente recomendable contar con un seguro de vida en este tipo de situaciones. 

Si el propietario decide transmitir la nuda propiedad estando hipotecada, el usufructuario y el nuevo nudo propietario también serían responsables de seguir pagando las cuotas de la hipoteca. Esta operación puede resultar rentable, pero es mejor evaluar las condiciones de la deuda para tomar una decisión informada. 

En algunos casos, el usufructuario puede ser el hipotecante, lo que implica que tendría la obligación de seguir pagando las cuotas de la hipoteca para evitar el embargo de la propiedad en la que vive o que decide alquilar.

Por otro lado, si el nudo propietario es el hipotecante, también deberá continuar pagando las mensualidades, pero no podrá utilizar la propiedad hasta que esté al día con los pagos.

Lista de medidas para proteger la nuda propiedad en caso de impago de la hipoteca

Para proteger la nuda propiedad en caso de impago de hipoteca, se pueden implementar varias estrategias, como las siguientes: 

• Medidas preventivas y acuerdos contractuales: es importante establecer acuerdos contractuales entre el nudo propietario y el usufructuario para definir claramente las obligaciones y responsabilidades de cada parte en relación a la hipoteca. Por ejemplo, se puede incluir una cláusula que indique que el usufructuario es responsable del pago de la hipoteca. 
• Opciones de refinanciación y renegociación de la deuda: si las partes enfrentan dificultades económicas para pagar la hipoteca, se puede considerar la refinanciación de la hipoteca y extender el plazo de amortización. Esta opción puede negociarse directamente con el banco para reducir la cuota mensual y hacerla más manejable. 
• Contratación de seguros y soluciones financieras: tanto el nudo propietario como el usufructuario pueden adquirir un seguro de vida para proteger la propiedad en caso de fallecimiento o incapacidad. Además, también pueden optar por un seguro de protección de pagos para cubrir el pago de la hipoteca en situaciones de incapacidad temporal, desempleo involuntario o fallecimiento. 

Estas estrategias pueden ayudar a minimizar los riesgos asociados con el impago de la hipoteca y proteger la nuda propiedad de posibles consecuencias adversas. Es una de las mejores inversiones que puedes hacer por tu tranquilidad.