Extinción de condominio

La vía judicial para la extinción de condominio se activa mediante una demanda de división de cosa común, presentada ante los tribunales competentes.

Este proceso puede desencadenar en la venta del bien a través de una subasta pública si no se logra un acuerdo entre las partes o si el bien es indivisible.

¿Qué es un condominio?

Un condominio, conocido también como comunidad de propietarios o copropiedad, es una forma de propiedad inmobiliaria donde un inmueble es poseído de manera conjunta por varias personas.

Cada propietario tiene derechos exclusivos sobre una parte concreta del inmueble, denominada unidad privativa, como podría ser un apartamento o un local comercial dentro de un edificio, y a su vez, comparte la propiedad y la responsabilidad de las áreas comunes con los demás propietarios, como pueden ser los pasillos, la fachada, los jardines, las áreas recreativas, entre otros.

El condominio se rige por un conjunto de normas que establecen cómo se deben administrar y mantener las áreas comunes, cómo se toman las decisiones entre los propietarios y cómo se reparten los gastos comunes.

Estas normas suelen estar detalladas en un documento conocido como los estatutos del condominio o la comunidad de propietarios, y su cumplimiento es obligatorio para todos los propietarios.

 

¿Cuándo se puede extinguir un condominio?

La extinción de un condominio puede solicitarse en cualquier momento por uno o varios de los copropietarios, cuando deseen disolver la copropiedad existente sobre un bien. Existen varias circunstancias bajo las cuales se puede solicitar esta extinción:

• Voluntad de los copropietarios: cuando uno o más propietarios no desean continuar en la situación de copropiedad. Esta es la razón más común para solicitar la extinción del condominio.

• Indivisibilidad del bien: se da cuando el bien no puede dividirse física o legalmente sin afectar su uso o valor, como podría ser una vivienda. En estos casos, la extinción del condominio se realiza a través de la venta del bien y la posterior distribución del precio obtenido entre los copropietarios, según sus respectivas cuotas.

   

• Indivisibilidad del bien: se da cuando el bien no puede dividirse física o legalmente sin afectar su uso o valor, como podría ser una vivienda. En estos casos, la extinción del condominio se realiza a través de la venta del bien y la posterior distribución del precio obtenido entre los copropietarios, según sus respectivas cuotas.

   

• Conflicto entre copropietarios: cuando existen desacuerdos significativos entre los copropietarios que impiden una gestión eficiente de la propiedad, se puede solicitar la extinción del condominio para resolver la disputa.

   

• Optimización del uso o de la inversión: algunos copropietarios pueden desear extinguir el condominio para tener mayor libertad en la gestión de su inversión o para hacer un uso más eficiente del bien.

   

• Cambio en las circunstancias personales: cambios como el divorcio, la separación de parejas que compartían la propiedad, o la redistribución de bienes heredados pueden llevar a los propietarios a extinguir el condominio para ajustarse a sus nuevas necesidades o preferencias.

   

La extinción de un condominio puede realizarse de manera amistosa, a través de un acuerdo entre todas las partes, o por vía judicial, mediante un proceso de división de cosa común, si no se alcanza un acuerdo.

Cómo afecta la hipoteca en la extinción de condominio

Un aspecto crucial en el proceso de extinción de condominio es la presencia de una hipoteca sobre el bien común.

Si uno de los copropietarios desea quedarse con el bien y asumir la totalidad de la hipoteca, es necesario realizar una novación de la hipoteca con la entidad bancaria, para que el crédito quede a su nombre exclusivamente.

Es importante tener en cuenta que la entidad financiera debe aprobar esta modificación, lo cual no siempre es garantizado.

En caso de venta del bien, normalmente se opta por liquidar la hipoteca con parte del dinero obtenido de la venta, liberando así el bien de cualquier carga y distribuyendo el remanente entre los copropietarios.

 

Gastos e impuestos involucrados en la extinción de condominio

La extinción de condominio genera varios gastos e impuestos que deben ser considerados:

• Notaría y registro de la propiedad: costes asociados a la formalización y registro de la nueva situación jurídica del bien.

• Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD): aplicable en algunas comunidades autónomas, varía en función del valor del bien.

 

• IRPF por ganancia patrimonial: si el copropietario que cede su parte recibe una compensación económica y hay una actualización del valor del bien, podría existir una ganancia patrimonial sujeta al IRPF.

 

Ejemplos de extinción de condominio 

• Herencia: cuatro hermanos heredan un inmueble. Dos de ellos desean vender su parte, mientras que los otros dos quieren quedarse con el inmueble. Se acuerda una compensación económica, y se realiza una extinción de condominio, quedando el inmueble a nombre de los dos hermanos interesados.
• Divorcio: una pareja se divorcia y uno de ellos decide quedarse con la vivienda familiar, compensando económicamente al otro. Se realiza la extinción de condominio, refinanciando la hipoteca a nombre del cónyuge que se queda la vivienda.

 

¿Cómo encontrar un abogado para la extinción de condominio?

Si deseas consultar con un abogado especialista, te invitamos a rellenar el formulario disponible en esta misma página en la que te encuentras ahora.

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