Nuda propiedad y comunidades de propietarios: derechos, deberes y conflictos

Si compras una vivienda en nuda propiedad, es importante que sepas cómo gestionar los temas relacionados con la comunidad de vecinos.

Entre ellos, ¿quién paga los gastos de la comunidad, las derramas o quien vota en las reuniones? En la siguiente guía te contamos todo lo que necesitas saber para que salgas de dudas.

Nuda Propiedad y comunidades de propietarios: ¿cómo gestionarlo?

A pesar de que el usufructuario es la persona que vive en la vivienda, la realidad es que no está obligado al pago de la Comunidad. Quien tiene que pagar los gastos de la comunidad todos los meses es el nudo propietario. Es importante que los tengas en cuenta antes de firmar este tipo de acuerdos.

Cómo afecta la Nuda Propiedad a la participación en la comunidad de propietarios

La nuda propiedad puede afectar la participación del propietario en la comunidad de propietarios, ya que aunque sigue siendo el propietario legal de la vivienda o local, su derecho de uso y disfrute está limitado por el usufructuario.

Por lo general, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, el nudo propietario es quien tenga el derecho a participar en la comunidad de propietarios y votar en las decisiones que afecten a la propiedad, mientras que el usufructuario no tiene derecho a ello a pesar de vivir en la vivienda. 

En cualquier caso, es importante que tanto el nudo propietario como el usufructuario conozcan sus derechos y obligaciones en relación a la propiedad y su participación en la comunidad de propietarios. 

División de responsabilidades entre el nudo propietario y el usufructuario

A pesar de que el nudo propietario está en su derecho de derecho de asistir y votar en las juntas, si éste no comunica lo contrario a la comunidad, lo puede representar el usufructuario.

Es decir, el usufructuario puede asistir y votar si el propietario no dicta lo contrario. Pero ojo, porque si no existe una delegación expresa, el usufructuario no podrá votar.

En cualquier caso, si ambos mantienen una buena relación, para el nudo propietario puede resultar incluso práctico que el usufructuario acuda a las juntas de vecinos y vote. Así se ahorrará el viaje de ir hasta allí.

Derechos y deberes del nudo propietario y usufructuario en la comunidad de propietarios 

1.Contribución a gastos comunitarios y cuotas

El nudo propietario es el dueño de la propiedad. Por esa razón, es el responsable de pagar los gastos de la propiedad, como las cuotas de la comunidad de propietarios y las derramas. Debe hacerlo en la misma medida que cualquier otro propietario, ya que la propiedad sigue siendo suya.

Algo diferente ocurre con el IBI, porque aunque el pago pueda corresponder al propietario del inmueble, si hay un usufructuario, le corresponde pagarlo a él.

No obstante, en algunos casos el contrato de usufructo puede establecer que el usufructuario es el responsable de pagar los gastos de la propiedad y las cuotas de la comunidad. 

2.Participación en juntas de propietarios y toma de decisiones

Al igual que ocurre con el pago de las cuotas de la comunidad de vecinos y de las derramas, quien tiene derecho a acudir a las juntas y a votar es el nudo propietario. No obstante, podrá delegar esta responsabilidad en el usufructuario.

3.Obligaciones respecto al mantenimiento y conservación de la propiedad 

El usufructuario vive en la vivienda y tiene la obligación de mantener y conservar la propiedad durante el periodo de usufructo. 

Esto significa que debe hacer las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en buen estado, un mantenimiento regular y garantizar que la propiedad se mantenga en las mismas condiciones en las que la recibió al inicio del usufructo. 

Por ejemplo, si se produce una fuga de agua o un fallo en la instalación eléctrica, el usufructuario deberá llamar a un fontanero o a un electricista para solucionar el problema. 

Por otro lado, el nudo propietario tiene ciertas obligaciones en cuanto al mantenimiento y conservación de la propiedad. Por ejemplo, hacer frente a reparaciones necesarias en la estructura del edificio y en los elementos comunes, como las escaleras y los ascensores. Es decir, a las derramas.

Cómo gestionar conflictos en la comunidad de propietarios relacionados con la Nuda Propiedad

1.Estrategias de comunicación y negociación entre el nudo propietario, usufructuario y comunidad de propietarios

La comunicación y la negociación son fundamentales para mantener una buena relación entre el nudo propietario, el usufructuario y la comunidad de propietarios.

Es importante que entre las partes exista una comunicación clara y desde el respeto, para que puedan compartir las preocupaciones y necesidades en relación a la propiedad con total tranquilidad. 

Para evitar malentendidos y conflictos en el futuro, es recomendable dejarlo todo escrito. Sobre todo en temas que puedan generar controversia; como en relación a los pagos, el mantenimiento y la conservación de la propiedad.

En caso de que surjan conflictos o desacuerdos, es importante buscar soluciones conjuntas que beneficien a todas las partes involucradas. Por ejemplo, se puede establecer un plan de pago de las derramas.

En caso de dudas, siempre es recomendable consultar a un abogado especializado, para analizar las situación y conocer las obligaciones y derechos de las partes.

2.Procedimientos legales y mediación en caso de disputas irresolubles 

Aunque lo ideal pasa por establecer un diálogo para evitar disputas y que todo pueda arreglarse de forma amistosa, hay diferentes procedimientos legales y opciones de mediación que se pueden contemplar.

Con ayuda de un mediador, se pueden identificar las necesidades y preocupaciones de las partes involucradas y buscar una solución que beneficie a todos. 

La alternativa es el arbitraje, donde un tercero imparcial escucha a las partes involucradas y toma una decisión para resolver el conflicto. Puede ser una alternativa al juicio.

No obstante, si no se llega a un acuerdo, se tendría que recurrir a un juicio. Ambas partes exponen sus argumentos ante un juez y será quien tome una decisión. Puede ser la mejor vía en casos complejos o graves.

3. Ejemplos de conflictos comunes y sus posibles soluciones 

Para evitar tener conflictos en una situación de nuda propiedad, a continuación te mostramos algunos de los casos que pueden generar controversia entre las partes: 

• Pago de gastos de la propiedad: pueden surgir problemas si de repente el nudo propietario deja de pagar las cuotas de la comunidad de vecinos. Digamos que, los vecinos le podrían decir algo al usufructuario (porque vive allí) y podría ser una situación tensa. Para evitar problemas, es mejor dejar todo por escrito e informar de la situación. Si el nudo propietario sigue sin pagar, se pueden abordar medidas legales para recuperar los pagos adeudados. 
• Hacer reparaciones: también puede haber problemas si el nudo propietario y el usufructuario no están de acuerdo en quién debe pagar por las reparaciones a acometer. Normalmente, las de dentro de la vivienda las paga el usufructuario y las del edificio el nudo propietario. 
• Venta de la propiedad: puede surgir otro problema si el nudo propietario quiere vender, pero el usufructuario no está de acuerdo. Algo que también se puede evitar si se establece por escrito y bajo qué condiciones. 

Recomendaciones para una convivencia armoniosa entre nudo propietario, usufructuario y comunidad de propietarios

1. Establecimiento de acuerdos y compromisos claros: para que todo vaya bien, es importante llegar a acuerdos entre las partes, dejándolo todo por escrito.
2. Fomento de la transparencia y la colaboración entre las partes involucradas: para que la relación vaya bien a largo plazo y exista una confianza, debe haber una transparencia entre las partes. Ambos deben poner de su parte.
3. Búsqueda de soluciones justas y equitativas para todas las partes: a lo largo de la relación pueden surgir conflictos, por lo que será recomendable tratar de encontrar soluciones que sean óptimas para las dos partes.

Cada una de las partes tiene sus derechos y sus obligaciones en relación a la comunidad de propietarios. Por lo general, es el usufructuario quien se encarga del mantenimiento de la vivienda y es el nudo propietario quien paga el recibo de la comunidad de vecinos y hace frente a las derramas.

Para evitar problemas y que todo sea más sencillo para las partes, es importante no solo conocer esta información, sino también reflexionar, cooperar y que exista un respeto mutuo frente a cualquier problema que pueda surgir. 

En casos de falta de entendimiento, se pueden contratar los servicios de un abogado especializado en nuda propiedad para que ponga a las partes en contexto y llegar a un acuerdo beneficioso para ambos.