Cómo proteger la Nuda Propiedad en caso de impago de hipoteca

Una vivienda en nuda propiedad también puede sufrir impagos de la hipoteca.

Si es tu caso y te preocupa, en la siguiente guía te contamos cómo puedes proteger tu bien para evitar que los impagos te acechen y pierdas los derechos sobre tu propiedad.

¿Cómo afecta la hipoteca a la Nuda Propiedad y al usufructo?

Lo cierto, es que la hipoteca puede afectar a la nuda propiedad y al usufructo de distintas maneras, según cada caso en concreto. Por ejemplo, a continuación abordamos algunas de las situaciones más frecuentes: 

• El propietario de la vivienda en nuda propiedad fallece y tenía hipoteca: uno de los casos más habituales, es si el propietario fallece con una hipoteca vigente. En ese caso, el usufructuario y el nudo propietario tendrán que seguir pagando las cuotas de la hipoteca para evitar que la propiedad sea embargada. La cosa cambia si tenía un seguro de vida y si las cuotas quedan pagadas tras su fallecimiento, por eso es tan recomendable hacerlo.

• El propietario transmite la nuda propiedad con hipoteca: si el propietario transmite la propiedad en nuda propiedad estando hipotecada, esto quiere decir que el usufructuario y el nudo propietario tendrán que seguir pagando las cuotas de la hipoteca. Normalmente suele ser una operación rentable pero hay que ver las condiciones de la deuda.

• El usufructuario es el hipotecante: también puede darse el caso de que el usufructuario sea el hipotecante. De ser así, tendrá la obligación de seguir pagando las cuotas de la hipoteca para evitar que la propiedad sea embargada.

• El nudo propietario es el hipotecante: en el caso de que el nudo propietario sea el hipotecante, al igual que en el caso anterior tendrá que seguir pagando pero no tendrá derecho a utilizar la propiedad mientras no pague.

Son diversas situaciones un tanto complejas pero que están a la orden del día. Por eso, llegados a este punto se vuelve imprescindible considerar asesoramiento legal y fiscal en todo momento, para la correcta gestión de la nuda propiedad. ¡Porque nadie nace aprendido! Más aún si hay una hipoteca por medio.

Responsabilidad del nudo propietario y usufructuario en el pago de la hipoteca

La responsabilidad del nudo propietario y del usufructuario sobre el pago de la hipoteca puede variar en función de lo indicado en el contrato.

Si ambas partes tienen su debida responsabilidad en el pago de la hipoteca, tendrán que pagar la parte correspondiente. Pero ojo, porque si uno de ellos no cumple con su parte del pago, el otro podría ser responsable de cubrir el total de la deuda. Es muy importante tener claro este punto.

No obstante, en algunos casos el contrato estipula que solo el nudo propietario es el pleno responsable del pago de la hipoteca. Por lo que el usufructuario no tendría la obligación de pagar la hipoteca. Por eso es fundamental obtener un asesoramiento específico en cada caso y conocer en qué situación te encuentras, para evitar una posible situación de impago de la hipoteca principalmente por desconocimiento.

Riesgos asociados al impago de hipoteca en la Nuda Propiedad

1.Proceso de ejecución hipotecaria y sus consecuencias para el nudo propietario y usufructuario

Si no se realiza el pago de la hipoteca, el banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar la propiedad.  

En este proceso, el banco podría poner la vivienda a subasta para recuperar la deuda pendiente. Pero ojo, porque esto no puede ser lo peor que puede pasar. Si la propiedad se vende en la subasta por un precio menor al valor de la deuda, el responsable tendría que abonar lo que faltase por pagar hasta cubrir la deuda.

En este caso, se podría proceder a congelar el salario para saldar la deuda pendiente o el banco incluso podría solicitar una ejecución patrimonial en la que se embarguen otros bienes del nudo propietario y usufructuario. Hay distintas formas de proceder según el caso y según el banco en cuestión, pero lo ideal es negociar las condiciones.

Si durante el proceso de la ejecución hipotecaria se pierde la propiedad, el usufructuario también pierde su derecho a seguir viviendo en ella. Por lo tanto, en ese caso tendría que buscar una nueva vivienda para vivir. 

Este proceso de impago y de ejecución hipotecaria también podría tener un impacto negativo en la situación económica del nudo propietario y usufructuario, dado que puede dar lugar a deudas adicionales y afectar la capacidad crediticia. 

2.Posibles sanciones y repercusiones legales

Es importante llevar las deudas al día para evitar las posibles sanciones y repercusiones legales a causa del impago de la hipoteca.

Como te contamos, entrar en un proceso de ejecución hipotecaria no solo puede ser duro, sino que puede generar cargos y gastos adicionales a sumar a la deuda pendiente. Con lo cual la bola se haría más grande y sería más difícil salir.

También puede generar intereses de demora, que como penalización pueden ser significativamente mayores que los intereses normales de la hipoteca. 

Como ves, una situación de impago de la hipoteca en la nuda propiedad puede generar graves consecuencias para el nudo propietario y usufructuario, por eso es fundamental cumplir con las obligaciones hipotecarias siempre.

Estrategias para proteger la Nuda Propiedad en caso de impago de hipoteca

1.Medidas preventivas y acuerdos contractuales entre el nudo propietario y usufructuario

Hay distintas estrategias para proteger la nuda propiedad en caso de impago de hipoteca. Si te encuentras en esta situación, puedes llevar a cabo un acuerdo contractual.

Establecer acuerdos contractuales entre las partes es necesario para determinar las obligaciones y responsabilidades de cada parte en relación a la hipoteca. 

Por ejemplo, se puede añadir una cláusula en el contrato que establezca que el usufructuario es el responsable de pagar la hipoteca. Así ya no habrá dudas y todo será más sencillo, tanto si sucede en vida como si es motivo de herencia.

2.Opciones de refinanciación y renegociación de la deuda hipotecaria

Para afrontar mejor los pagos de la hipoteca, se puede refinanciar la hipoteca y ampliar el plazo de amortización.

Si las partes están pasando por una mala situación económica y se ven con problemas para cumplir con el pago de la hipoteca, siempre se puede considerar la opción de refinanciar la hipoteca. Algo que puedes negociar directamente con tu banco. 

De esta forma, se puede obtener un plazo de amortización más largo y reducir la cuota, para ir más holgado cada mes y poder pagar la hipoteca sin problemas. Si la deuda te ha pillado por “sorpresa”, siempre es mejor esto que perder la propiedad. 

3.Seguros y otras soluciones financieras para minimizar los riesgos

El nudo propietario y el usufructuario también pueden contratar un seguro de vida para proteger la propiedad en caso de fallecimiento o incapacidad de las partes. Son cosas que están a la orden del día y siempre es mejor cubrirse las espaldas, sobre todo pensando en facilitar las cosas a los posibles herederos.

Incluso se podría adquirir un seguro de protección de pagos para cubrir el pago de la hipoteca en caso de incapacidad temporal, desempleo involuntario o fallecimiento. Ambos seguros son muy recomendados para estos casos, para protegerse.

Recursos y asesoramiento para enfrentar el impago de hipoteca en la Nuda Propiedad

1.Búsqueda de asesoramiento legal y financiero especializado

Para lidiar mejor con estas situaciones, es recomendable tener a mano asesoramiento legal y financiero especializado. Esto te permite afrontar la situación de la mejor manera posible, sin poner en riesgo la propiedad. 

Los abogados especializados en derecho hipotecario pueden brindarte un servicio de asesoramiento legal e informarte sobre las opciones que tienes para proteger la propiedad. Al mismo tiempo que pueden ayudar al nudo propietario y usufructuario a entender los derechos y opciones legales en caso de impago de la hipoteca.

Un buen asesor financiero también te puede asesorar sobre las opciones disponibles para afrontar el impago de la hipoteca. Por ejemplo, la refinanciación y los costes que supone, para que trates de pagar lo mínimo posible de intereses.

2.Organizaciones y servicios que pueden ayudar a gestionar el impago y proteger la Nuda Propiedad

Aparte de los servicios de asesoramiento legal y financiero, también puede ser necesario tener a mano un mediador. Un profesional que lidie entre las partes para aclarar la situación y poner todo al día. Además, la mediación es una alternativa a la vía legal y puede ayudar a las partes a llegar a un acuerdo justo y sostenible. 

En ocasiones, los afectados también pueden echar mano de las organizaciones de ayuda al consumidor, que pueden ofrecer información y orientación sobre los derechos y opciones que tienen los propietarios en caso de impago de la hipoteca. 

Proteger la nuda propiedad en caso de impago de hipoteca es fundamental para no perder la vivienda.
Es importante que en casos de nuda propiedad y usufructo exista un contrato con las condiciones, las obligaciones y las responsabilidades de cada parte, para evitar problemas y malentendidos.